Ksiega wieczysta część I – znaczenie i budowa

W pierwszym wpisie dowiedzieliśmy się trochę na temat bogatej historii notariatu, dziś zapraszam wszystkich na krótki wykład o księgach wieczystych, czym owe księgi są, z czego się składają i jakie rządzą nimi zasady.

Najprościej, zaczynając od tego czym są księgi wieczyste.

Księgi wieczyste służą ustaleniu stanu prawnego nieruchomości, stanowią urzędowy rejestr praw związanych z nieruchomością i zapewniają bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Dzięki Księgom uzyskujemy wiarygodne i pewne informacje o tym komu i jakie prawa przysługują w odniesieniu do danej nieruchomości. Księgi wieczyste zakładają i prowadzą wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych odpowiednie dla miejsca położenia nieruchomości. Każda księga wieczysta prócz wersji elektronicznej zawiera także akta księgi wieczystej czyli zbiór dokumentów, na podstawie których wprowadza się wszystkie informacje do systemu komputerowego, akta ksiąg wieczystych przechowywane są przez poszczególne wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych.

Stan prawny ksiąg wieczystych reguluje ustawa o Księgach wieczystych i hipotece z 1982r. oraz Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów.
Podstawowe zasady jakie rządzą księgami wieczystymi  to:
-jawność: każdy może zapoznać się z zawartością księgi wieczystej, z czego wynika iż nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze ani wniosków jakie w niej wzmiankowano (zasada to nie rozciąga się na akta księgi wieczystej, te mogą przeglądać jedynie osoby mające interes prawny bądź notariusz);
-domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym: przyjmuje się za pewne (jeśli nie zostanie udowodnione co innego), że ujawniony w księdze stan prawny jest zgodny z rzeczywistym;
-rękojmia wiary publicznej: upraszczając, jeśli kupiliśmy nieruchomość od osoby zapisanej w księdze wieczystej jako właściciel to nawet jeśli w rzeczywistości nie była ona właścicielem, prawo własności zostaje przy nas;
-pierwszeństwo praw wpisanych nad niewpisanymi w księdze wieczystej.

Budowa księgi wieczystej w zasadzie jest prosta: są to cztery działy oraz okładka.

W każdym dziale znajdują się rubryki, które są podzielone na podrubryki, pola, a czasem również podpola, oznaczone kolejnymi numerami (np. 0.4.2.1). Poszczególne informacje są umieszczane w odpowiednich rubrykach i polach, co niestety czasami utudnia znalezienie interesujących nas danych.

Księgi wieczyste wyglądają tak samo dla każdej nieruchomości, różnią się jedynie treścią wpisów. W praktyce w zależności od tego dla jakiego rodzaju nieruchomości są prowadzone wypełnia się nich inne rubryki.

Księga Wieczysta składa się z działów:

Dział I dzieli się na 2 części: I-O i I-Sp.

Dział I-O (Oznaczenie Nieruchomości) – jest to dział, w którym opisuje się dane geodezyjne i adresowe dotyczące nieruchomości, a więc miejsce położenia nieruchomości jej obszar, numer działki, informacje o ewentualnych budynkach, w przypadku lokalu jego rodzaj, liczbę pomieszczeń, etc.,

Dział I-Sp (Spis Praw)– spis praw związanych z własnością, to w nim wpisuje się jakie prawa przysługują właścicielom (czy wieczystym użytkownikom) danej nieruchomości. Np. właścicielowi lokalu przysługuje udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego działki na której posadowiony jest budynek oraz w nieruchomości wspólnej, w przypadku działek wpisuje się w tym miejscu prawa (służebności) przejazdu i przechodu przez działki sąsiednie,jeśli działka jest w użytkowaniu wieczystym, to w tym dziale znajdziemy informację na jaki czas ustanowiono prawo wieczystego użytkowania oraz w jakim celu można wykorzystywać działkę.

Dział II – Własność – dotyczy oznaczenia właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego (tudzież osoby której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu etc); w przypadku wielu właścicieli wpisuje się w nim także wielkość udziałów przysługujących poszczególnym właścicielom.

Dział IIIPrawa i roszczenia – znajdziemy tu informacje dotyczącą wpisu wszelkich praw i roszczeń (za wyjątkiem hipotek); np. służebności gruntowe obciążające nieruchomość, służebności przesyłu, informacje o toczącym się postępowaniu komorniczym i w końcu o sposobie korzystania z nieruchomości jeżeli są na tan temat ustalenia.

Dział IV -Hipoteka – jak nazwa wskazuje w dziale tym znajdują się wpisy dotyczące hipotek, a zatem czy nieruchomość jest obciążona, jeśli tak jaka jest kwota hipoteki z jakiego tytułu i na czyją rzecz.

Poszczególne Informacje zawsze wpisywane są w konkretnym dziale i w konkretnej rubryce i podrubryce. Dlatego np. żeby dowiedzieć się czy nieruchomość jest obciążona hipoteką  – wystarczy sprawdzić dział IV księgi wieczystej, a jeśli interesuje nas powierzchnia zaglądamy do działu I-O.

Tyle tytułem wstępu, a już jutro kolejny wpis: jak czytać elektroniczne księgi wieczyste.