Hipoteki jako forma zabezpieczenia zapłaty.

Dziś chciałabym opisać w kilku słowach jeden z wielu sposobów na zabezpieczenie zapłaty, przez wielu uznawany za najbardziej skuteczny czyli ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Najbardziej skuteczny, ponieważ nieruchomości nie da się ukryć, a wpisanie hipoteki do księgi wieczystej zabezpieczy wierzyciela nawet w sytuacji gdy rzeczona nieruchomość zostałaby sprzedana. Czynność ta wymaga na ogół wizyty u notariusza i nie rzadko rodzi wątpliwości, przyjrzyjmy się zatem hipotece jako zabezpieczeniu bliżej.

Po pierwsze, napisać należy, że oświadczenie o ustanowieniu hipoteki składane przez właściciela danej nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Zaletą takiego rozwiązania jest niewątpliwie fakt, iż notariusz musi zadbać o to by sporządzany przez niego akt notarialny był zgodny z wszelkimi obowiązującymi normami prawnymi i miał poprawną treść. Ponad to, notariusz zadba o to by hipoteka została wpisana w księdze wieczystej ponieważ sama umowa między wierzycielem a właścicielem nieruchomości jest niewystarczająca – hipoteka powstaje z momentem wpisania jej do księgi wieczystej.
Po drugie, wierzytelność hipoteczna będzie zaspokojona w pierwszej kolejności w stosunku do innych wierzytelności. Wyjątek stanowią tu koszty egzekucyjne; należności za prace za okres do trzech miesięcy (do wysokości najniższego wynagrodzenia); renty za spowodowanie niezdolności do pracy, choroby, kalectwa lub śmierci; należności alimentacyjne (art. 1025 K.p.c). W sytuacji gdy właściciel nieruchomości miałby więcej długów, a pieniądze ze sprzedaży nieruchomości przez komornika nie pokryłyby ich całości, wierzyciel hipoteczny miałby pierwszeństwo przy podziale pieniędzy z rzeczonej sprzedaży co jest chyba największą zaletą zabezpieczenia hipotecznego.
Po trzecie, trzeba wspomnieć, iż hipoteka „podąża za nieruchomością”, czyli obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Dlatego też, każdorazowo przed zakupem nieruchomości dokładnie sprawdzamy księgę wieczystą dla danej nieruchomości by upewnić się czy są tam ujawnione jakiekolwiek obciążenia hipoteczne. W przypadku gdybyśmy zdecydowali się na zakup nieruchomości dla której wpisana jest hipoteka, musimy liczyć się z tym, iż wierzyciel zażąda spłaty zabezpieczonej nią wierzytelności. Jeśli nie udałoby mu się odzyskać pieniędzy dobrowolnie, może on doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości przez komornika celem spłaty długu.
Czasami zdarza się, że interesująca nas nieruchomość jest obciążona hipoteką. W takiej sytuacji należy zachować czujność ale nie zawsze wstrzymywać się przed zawarciem transakcji, często bowiem dochodzi do sytuacji gdzie dłużnik sprzedając obciążoną nieruchomość, przedkłada stosowne zaświadczenie wierzyciela o wysokości zadłużenia. Jeżeli zadłużenie to jest niższe niż proponowana cena sprzedaży możemy po prostu część tej ceny, wystarczającą do spłaty zadłużenia, skierować bezpośrednio na rachunek wierzyciela, a ten po zaksięgowaniu wpłaty wyda dokumenty niezbędne do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Po czwarte, istnieje także instytucja „hipoteki przymusowej” ustanawianej bez zgody właściciela. Jest ona zazwyczaj wynikiem pewnych rażących zaniechań, na przykład niepłacenia podatków. Jednakże by taką hipotekę móc wpisać do księgi wieczystej konieczne jest przedłożenie oryginału tytułu wykonawczego na przykład nakazu zapłaty opatrzonego klauzulą wykonalności wydanego przeciw właścicielowi nieruchomości. Ponad to, hipotekę przymusową można także ustanowić m.in. w przypadku postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowieniu prokuratora czy też zarządzeniu zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Dodatkowo, kilka słów o sytuacji gdy dla danej nieruchomości wpisane jest więcej niż jedna hipoteka. Należy wówczas zachować szczególną ostrożność jako potencjalny wierzyciel, ponieważ w momencie spłaty należności wpisanej na miejscu pierwszym pozostali wierzyciele nie zawsze będą automatycznie „przesunięci” o jedno miejsce do góry. Stanie się tak, w momencie gdy właściciel nieruchomości, mając prawo do dysponowania „pierwszym miejscem” weźmie kolejny kredyt i wpisze go na zwolnione właśnie pierwsze miejsce w księdze wieczystej. Oznacza to w praktyce jak już wspominałam, że nasze potencjalne wierzytelności pozostałyby na dalszym miejscy w kolejności zaspokajania w razie egzekucji.

Przejdźmy jeszcze na chwile do opłat za ustanowienie hipoteki, na które składa się kilka elementów. Ustanawiając hipotekę w formie aktu notarialnego należy uiścić taksę notarialną, która zależna będzie od wysokości rzeczonej hipoteki. Do tego dojdzie opłata za wpisanie hipoteki do księgi wieczystej i oczywiście podatek od czynności cywilno prawnych dla którego podstawę stanowić będzie kwota zabezpieczonej wierzytelności lub sposób jej opisania. Podatek ten notariusz odprowadza następnie do właściwego urzędu skarbowego.