Umowa sprzedaży – sposoby na notarialne zabezpieczenie zapłaty umówionej ceny.

W dzisiejszym artykule chciałabym nawiązać do sprawy, która często przyprawia moich klientów o ból głowy i bezsenność, często chodzi bowiem o niemałe pieniądze, a pytaniem, które ich nieustannie nurtuje jest: jak zabezpieczyć zapłatę umówionej ceny. Przy podpisywaniu umowy każda ze stron dba o własne interesy, notariusz zaś czuwa nad należytym zabezpieczeniem praw i interesów obu stron czynności. Dlatego poniżej postaram się opisać kilka najbardziej powszechnych sposobów zabezpieczenia zapłaty ceny.

Sprzedając działkę czy mieszkanie, nie unikniemy wizyty u notariusza bowiem kodeks cywilny przewiduje tzw. „przymus notarialny”, który dotyczy większości transakcji obrotu nieruchomościami. Z własnej praktyki zawodowej wiem, iż niewiele osób przynosi do kancelarii  gotówkę, co jest oczywiste biorąc pod uwagę ceny nieruchomości. Z reguły strony czynności notarialnej umawiają się  na płatność przelewem, co wiąże się z odroczeniem zapłaty, umówionej kwoty o kilka dni, a czasem gdy nabywca pokrywa cenę z kredytu nawet tygodni. W takiej sytuacji wielu klientów chciałoby aby w umowie sprzedaży umieścić zapis stanowiący, iż przejście własności nieruchomości dojdzie do skutku dopiero z chwilą zapłaty określonej ceny. Jednakże wbrew powszechnie utartej opinii nie jest to możliwe po pierwsze bowiem zgodnie z polskim prawe cywilnym przejście własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego, po wtóre zapis taki stanowiłby warunek, co zgodnie z przepisami tego samego kodeksu powodowałoby nieważność umowy.

Jak wobec tego zabezpieczyć interesy sprzedającego?

Najbardziej powszechnym i najczęściej stosowanym sposobem na notarialne zabezpieczenie zapłaty ustalonej ceny jest poddanie strony kupującej egzekucji z art. 777 par. 1 pkt. 4 lub 5 kodeksu postępowania cywilnego, czyli zapis popularnie zwany „trzy siódemki”.
Pokrótce, jest to złożenie przez kupującego oświadczenia, iż zobowiązuje się on zapłacić sprzedającemu umówioną cenę w określonym terminie i w odniesieniu do tego zobowiązania poddaje się wprost z tego aktu egzekucji na podstawie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Zobowiązanie takie zgodnie z art. 777 par. 1 pkt 4 kpc zawarte jest zawsze w akcie notarialnym (może znaleźć się w samej umowie sprzedaży lub w odrębny dokumencie), w którym dłużnik (przy umowie sprzedaży będzie to kupujący) poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej  albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, np. lokalu  będącego przedmiotem umowy  gdy termin zapłaty lub wydania jest w akcie wskazany.  Co do zasady więc „siódemkami” zabezpieczamy nie tylko zapłatę ceny lub części ceny ale też wydanie przedmiotu umowy w posiadanie strony kupującej jeżeli wydanie to jest z różnych przyczyn odroczone.

Co taki zapis oznacza w praktyce  dla strony sprzedającej? Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym daje wierzycielowi, dochodzącemu swych roszczeń (najczęściej będzie to sprzedający, który nie uzyskał zapłaty ceny, bądź części ceny w umówionym terminie) możliwość zwrócenia się do sądu rejonowego (właściwego ze względu na miejsce zamieszkania dłużnika) z wnioskiem o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności (wniosek podlega opłacie w wysokości 50,- złotych, którą może opłacić znakami sądowymi lub przelewem na rachunek sądu, przy czym na rozpatrzenie wniosku sąd ma 3 dni). Posiadając już akt notarialny opatrzony taką klauzulą, można z kolei udać się do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji.

Jak łatwo zauważyć akt notarialny zawierający właściwie sformułowane poddanie się egzekucji z „trzech siódemek” i nadaną przez sąd klauzulę wykonalności jest dla sprzedającego dokumentem równym wyrokowi sądu w sprawie o zapłatę należności. A zatem sprzedający bez konieczności prowadzenia procesu sądowego,może dochodzić zapłaty, z pomocą komornika, który przeprowadzi egzekucję z całego majątku zobowiązanego, przy czym w pierwszej kolejności z nieruchomości, będącej przedmiotem niedopełnionej umowy. „Trzy siódemki” są najbardziej standardowym zabezpieczeniem w sytuacji gdy zapłata ceny nie nastąpi od razu.

Mniej popularnym, chociaż dużo bardziej pewnym, sposobem na notarialne zabezpieczenie zapłaty umówionej ceny jest złożenie pieniędzy do „depozytu notarialnego”. Jest to zabezpieczenie powszechne w prawie niemieckim, w Polsce zaś mało popularne ze względu na dodatkowe koszty związane ze sporządzeniem przez notariusza protokołu przyjęcia pieniędzy do depozytu. Zgodnie  z art. 108 ustawy prawo o notariacie, notariusz w związku z dokonywaną w swojej kancelarii czynnością notarialną, ma prawo przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej, w celu wydania ich konkretnej osobie. Protokół taki notariusz sporządza na życzenie klienta, najczęściej przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, w której strony zgodnie ustalają, że w terminie określonym w tej umowie, kupujący wpłaci do depozytu, na specjalnie w tym celu, prowadzony rachunek notariusza bądź całą, bądź część ceny sprzedaży. W protokole strony określają warunki – kiedy i komu notariusz wypłaci wpłacone środki np. po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży, środki zostaną wypłacone sprzedającemu, zaś jeśli do umowy sprzedaży nie dojdzie w ustalonym terminie, zostaną w całości zwrócone kupującemu.
Depozyt, jak już zaznaczyłam, raczej niedoceniany, wykorzystywany jest na ogół w sytuacji gdy zakup finansowany jest w większości (jeśli nie w całości) ze środków własnych kupującego. Pozwala on zabezpieczyć interes sprzedającego poprzez potwierdzenie, iż druga strona transakcji dysponuje odpowiednią dla zawarcia umowy, kwotą. Interes kupującego zaś zabezpiecza, dzięki możliwości umieszczenia konkretnych warunków w akcie przyjęcia depozytu notarialnego – np. że kwota depozytu zostanie przelana na konto sprzedającego w momencie  wpisania kupującego do księgi wieczystej jako właściciela danej nieruchomości lub wydania nieruchomości w posiadanie kupującego, etc.

Ostatnim sposobem, który chcę omówić, funkcjonującym niejako w oderwaniu od przytoczonych powyżej norm prawnych, jest założenie przez obie strony przeprowadzanej czynności, rachunków bankowych w tym samym banku, najlepiej takim, który oferuje bankowość internetową. Wówczas, po wcześniejszym uzgodnieniu z notariuszem i użyczeniu przez niego sieci komputerowej (internetu)  lub korzystając z własnych przenośnych urządzeń z dostępem do internetu, kupujący może dokonać przelewu umówionej kwoty na rachunek sprzedającego w trakcie podpisywania aktu notarialnego. Jeśli rachunki są w tym samym banku środki praktycznie natychmiast pojawią się na rachunku sprzedającego, a strony mogą podpisać akt notarialny.